Vente d’un bien immobilier : quels renseignements le vendeur doit-il transmettre ?

À la différence des biens mobiliers qui se vendent sans grande formalité, la réalisation de la vente des biens immobiliers doit remplir des conditions bien précises. Ainsi le vendeur doit fournir divers renseignements aux potentiels acheteurs en fonction du type de bien mis en vente.

Documents à fournir dans le cadre de la vente d’un bien en copropriété

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Aux termes de la loi Alur du 27 mars 2014, les vendeurs d’un bien en copropriété doivent fournir divers types de documents. Ces documents sont déterminés par rapport au rythme de vendeur du bien en copropriété.

Pour un vendeur particulier

Une copie des éléments suivants doit être déposée au notaire :

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• carte d’identité ou passeport
• carte de séjour ou carte de résident
• livret de famille
• contrat de mariage ou la convention PACS
• Jugement de divorce ou ordonnance de non-conciliation et de séparation de corps
• changement de régime matrimonial
• dénonciation du PACS au greffe
• jugement d’émancipation
• extrait K Bis pour un vendeur immatriculé au Registre de Commerce et des Sociétés
• extrait D1 pour le vendeur immatriculé au Répertorie des métiers
• copie originale du RIB
• questionnaire à remplir.

Pour une société qui fait office de vendeur

Une agence immobilier doit déposer les documents suivants :

• extrait K Bis du Registre du Commerce et des Sociétés.
• statuts enregistrés et mis à jour
• procès-verbal de l’assemblée générale nommant le gérant
• procès-verbal donnant pourvoir au gérant de vendre le bien immobilier
• copie originale du RIB
• questionnaire à remplir.

En ce qui concerne les documents propres aux lots mis en vente, ils sont au nombre de deux : la chaîne de propriété trentenaire et le dossier de diagnostic technique.

La chaîne de propriété trentenaire

Elle permet au notaire d’avoir une idée claire de l’ensemble des propriétaires qui ont eu en possession le bien sur une période de 30 ans. À ce titre, une copie des documents tels que les titres de propriété des lots actuels et sur une période de 30 ans de même que la copie du dernier avis d’imposition, les plans ou la liste du mobilier détaillée sont à fournir.

Le dossier de diagnostic technique

Il renseigne sur le bien, la date de construction et sa localisation. Ce dossier comprend également d’autres documents pour informer de l’état général des biens immobiliers tels que le constat des risques d’exposition au Plomb et l’état de l’installation intérieure de Gaz.

Par ailleurs, le vendeur du bien immobilier en copropriété doit fournir les renseignements complémentaires en remettant d’autres documents si le bien est vendu loué, s’il était loué ou s’il a fait l’objet de rénovation.

Documents à fournir dans le cadre de la vente d’une maison

Le vendeur d’une maison n’a pas à se tracasser comme le vendeur d’un bien immobilier en copropriété. Pour mettre en vente ce bien, il doit simplement intégrer de nouveaux documents au dossier de diagnostic technique, en plus de documents complémentaires et la prise en compte d’une maison en location.

Les documents à ajouter au dossier de diagnostic technique la maison

Plusieurs documents sont à fournir :

• le diagnostic de performance énergétique
• le résultat du diagnostic d’amiante pour les maisons dont la construction a été faite avant 1997
• le résultat du diagnostic concernant la présence de plomb pour les maisons dont la construction a été faite avant 1949.
• l’état de l’installation intérieure de gaz pour les installations d’une ancienneté supérieure à 15 ans.
• diagnostic sur la présence de termites
• diagnostic sur la présence de mérule en zone délimitée par arrêté préfectoral
• pour les maisons qui ne sont pas desservies par le réseau public de collecte des eaux usées, le contrôle des installations d’assainissement non collectif.

Les documents complémentaires au dossier de diagnostics techniques

En plus des nouveaux documents à ajouter au dossier de diagnostics techniques, il faut :

• le permis de construire
• la déclaration d’achèvement de travaux et de conformité
• attestation de souscription à une assurance dommages
• documents concernant les travaux de rénovations effectuées
• les contrats d’entretien d’équipements internes
• procès-verbal de bornage
• document concernant les états de servitudes

Les documents à fournir pour la vente d’une maison en localisation

Pour la vente de ce type de logement, le vendeur doit envoyer une copie du bail et l’original du congé décerné par le bailleur. Toutefois, si la maison est toujours en location, les copies de bail et annexes, la dernière quittance de loyer perçu et le montant du dépôt de garantie.

Pourquoi fournir de tels renseignements à l’acquéreur ?

Toute acquisition immobilière est un risque pour l’acheteur du bien. Par conséquent, au moment de conclure la vente, le vendeur doit lui remettre tous les documents nécessaires pour qu’il soit informé sur l’état général du bien immobilier. Ces documents sont des justificatifs légaux dont le défaut peut entraîner une réclamation de dédommagement. L’acheteur peut également attaquer le vendeur en justice.

Par ailleurs, ces divers documents permettent de procéder au transfert auprès des différents organismes pour le renouvellement des divers contrats comme l’entretien, le chauffage, la piscine, etc.

Les conséquences juridiques de la non-transmission de certains documents

La non-transmission de certains documents peut avoir des conséquences juridiques importantes pour le vendeur. Si celui-ci a sciemment caché des informations, il pourrait être poursuivi pour manquement à l’obligation d’information. Il est donc primordial de fournir tous les renseignements nécessaires dès la mise en vente du bien immobilier.

Effectivement, si le nouvel acquéreur découvre après la signature de l’acte notarié que certains documents n’ont pas été remis ou qu’il y a eu une dissimulation intentionnelle d’un vice caché, cela peut entraîner une résolution judiciaire du contrat, ce qui signifierait un retour au statu quo ante. Dans cette perspective, si l’on imagine un logement ayant subi quelques travaux sans permis (par exemple), ceux-ci peuvent être sanctionnés par la mairie et entraîner radicalement des frais incombant désormais à l’acheteur ayant fait confiance au discours non-transparent du vendeur.

Mieux vaut prendre toutes les précautions nécessaires et ne rien cacher aux potentiels acquéreurs afin d’éviter toute mauvaise surprise. Le respect scrupuleux de cette obligation légale permettra aussi d’établir une relation basée sur la confiance entre acheteur et vendeur.

Comment obtenir les documents nécessaires pour la vente d’un bien immobilier

Pour obtenir les documents nécessaires, le vendeur peut s’adresser à divers organismes selon la nature du document. Par exemple, pour obtenir un certificat de conformité électrique, il doit contacter un électricien qui se chargera de vérifier l’état des installations et délivrera ce certificat si tout est en ordre. Pour la réalisation d’un diagnostic immobilier (amiante, plomb, termites…), il faudra faire appel à un expert habilité. Il existe aussi des professionnels spécialisés dans la recherche de documents administratifs tels que les permis de construire ou les plans cadastraux.

Le coût total des démarches pour fournir tous ces renseignements varie grandement selon la complexité du dossier à constituer et peut rapidement grimper si plusieurs diagnostics sont nécessaires.

Le vendeur se doit aussi d’être vigilant quant aux délais impartis. Effectivement, certains diagnostics doivent être réalisés avant même la mise en vente du bien immobilier : c’est notamment le cas pour le diagnostic amiante ou encore celui concernant l’état parasitaire.

Même si cette étape représente une contrainte certaine pour le vendeur ainsi qu’une charge financière non négligeable, s’informer correctement dès lors que l’on souhaite vendre son bien permettra au propriétaire de gagner du temps et surtout d’éviter tout contentieux avec l’acheteur par la suite.