Quels sont les travaux urgents ?

Les propriétaires immobiliers d’un bien vide seront soumis à des règles fiscales spéciales avec la transition de la taxe à la source et de l’année blanche. Le grand impact est le travail effectué sur les biens loués qui seront assujettis à des règles spéciales de déduction fiscale. Pour compliquer le tout, l’administration fiscale a décidé que certains travaux seront classés comme « urgents » et échapperont à ce nouveau système fiscal. Le texte en vigueur vient d’être publié et je peux enfin détailler ce que les autorités fiscales considèrent comme un « travail d’urgence » afin que les investisseurs sachent comment ils seront taxés. Je reviendrai également sur le cas particulier des investisseurs qui achètent une propriété en 2019.

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Nous arrivons à la déclaration d’impôt 2020 qui nous permet de mettre en pratique les conseils que j’ai donnés dans cet article il y a deux ans. Je vous conseille de lire cet article puis celui-ci : remplissez les nouvelles cases I à N de la déclaration de revenus foncière 2020 2019 pour un travail urgent ou non.

Rappel : imposition des travaux non urgents pendant l’année blanche avec impôt à la source.

Pour mémoire, les travaux sur des biens loués vides sont soumis à un régime particulier au cours des années 2018 et 2019. Un point particulièrement technique que j’ai développé dans un article référentiel sur le sujet qui explique les possibilités de saisir et vous conseille sur ce qu’il faut éviter de faire. Pour mémoire, rappelons -nous que :

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1- Les travaux effectués en 2018 seront déductibles à 100%. Ils seront basés sur l’année blanche de sorte qu’ils seront inefficaces ou inefficaces en présence de revenus exceptionnel.

2- Les travaux effectués en 2018 seront également déductibles de 50% en 2019. La déduction sera alors faite dans les conditions du droit commun.

3- Les travaux effectués en 2019 seront facturés à 50% seulement en 2019 dans des conditions normales.

J’ai développé en détail le fonctionnement et les stratégies dans cet article complet repris par de nombreux professionnels dans le domaine sur le thème : « Location et fiscalité : devrions-nous travailler en 2018, 2019 ou 2020 avec l’année blanche ?  ». Le problème ici est que ces règles s’appliqueront à la majorité des travaux, SAUF pour les « travaux d’urgence ». Le département fiscal nous informe que évitera de pénaliser certains propriétaires avec cette méthode de calcul parfois défavorable en permettant à certains ouvrages d’être déductibles de manière normale malgré le changement de la taxe à le source. Par conséquent, il est important de déterminer quel «  travail d’urgence » correspond au gouvernement afin d’anticiper correctement vos investissements immobiliers. En outre pour identifier ces travaux urgents, nous examinerons en détail s’ils sont plus ou moins avantageux que les autres, puisque le traitement fiscal sera différent.

Travaux d’urgence en 2018-2019 : que dit BOFIP ?

Comme d’habitude, la législation actuelle en la matière est BOFIP (Bulletin officiel des finances publiques). Il est apparu et je me joins à vous fin de l’article. Il apprend donc que certains travaux dits « d’urgence » ne seront pas soumis aux règles de déductions spécifiques à l’échantillonnage à la source. Cette exception va être avantageuse pour les contribuables qui ont du travail en 2019 parce que ceux-ci sont conservés pour seulement 50 %.

Exemple : M. Correcetontax doit effectuer 10 000€ de travail pour l’année 2019. — Si ces travaux ne sont pas classés comme « urgents », ils ne peuvent déduire que 50 % ou 5 000€. — Si ces travaux sont des « travaux d’urgence », il sera en mesure de déduire 100% ou 10.000€.

En ce qui concerne le travail effectué en 2018, je ne vois aucun intérêt/opportunité d’avoir un travail urgent. Nous avons par défaut une déduction de 100% en 2018 et nouveau 50% en 2019 qui ouvre parfois des opportunités (voir mon article sur le travail pendant l’année blanche ci-joint précédemment). Le concept de travail urgent ne conduirait qu’à une 100 % de déduction en 2018 pendant l’année blanche. Il sera donc nécessaire de faire attention à faire les travaux d’urgence en 2019 et de les éviter dans 2018 !

Cela nous amène à la question que tout le monde se pose : qu’est-ce que le travail d’urgence pour les biens loués vides avec taxe sur le source ? Les autorités fiscales nous disent qu’il s’agit d’un travail « effectué dans des circonstances exceptionnelles indépendantes de la volonté du contribuable ». Il spécifie par exemple cette les travaux engendrés par une catastrophe naturelle, le vandalisme etc… seront considérés comme urgents. De la même manière, si une chaudière, radiateur ou autre type d’appareil tombe en panne et empêche la poursuite de la location, le remplacement peut être déclaré comme un travail urgent. Enfin, si un tribunal vous oblige à faire du travail, la notion d’urgence sera également acceptée. Le texte ne spécifie rien de plus. Il apprend simplement que le travail nécessaire à la sauvegarde de la construction par le syndicat est également concerné. La fiscalité nous donne quelques exemples de travaux urgents : la réparation d’un toit après une tempête ou le changement de porte en cas de cambriolage. Ce flou est malheureusement parfaitement volontaire, étant donné que le texte stipule ce qui suit : « … il convient de procéder à une évaluation détaillée de chaque situation en ce qui concerne l’urgence des travaux… afin de déterminer si les dépenses constituent des travaux d’urgence. »

En d’autres termes, il m’est impossible d’être plus précis et aucun professionnel ne pourra l’être. Si vous avez des œuvres qui semblent s’en tenir à la notion en tant qu’urgence que je viens de décrire, vous avez deux solutions : — ou vous interprétez le texte et choisissez de les déclarer ou non comme « travail urgent ». — ou vous demandez aux autorités fiscales de prendre position pour vous garantir contre tout contrôle fiscal. Je vous conseille de suivre cette approche pour avoir une trace écrite : « comment obtenir une réponse écrite rapide des impôts ».

Exemple de déductions fiscales avec/sans travail urgent en 2018 et 2019.

Permettez-moi de faire un exemple ici. Encore une fois, je vous invite à lire l’article ci-joint sur l’œuvre et l’année blanche qui sera beaucoup plus complète. Supposons que M. Corrigetontax réalise 10 000€ de travaux en 2018. En 2019, il doit faire 20 000€ de travail « urgent » mais aussi 4 000€ de travail classique. Donc, nous avons : — 10 000€ de travail « normal » en 2018 : déduction de 100 % en 2018 et 50 % en 2019. — 20 000€ de travaux « urgents » en 2019 : déduction de 100 % en 2019. — 4 000€ de travail « normal » en 2019 : déduction de 50 % en 2019. M. Corrigetontax aura donc une déduction de 10 000 euros sur le revenu 2018 et une déduction de « 5000 20 000 2000 » ou 27 000€ en 2019.

Nous pouvons voir que le travail urgent de 2019 est plus impactant que le travail normal de la même année. Pour 2018, c’est l’inverse. Si les 10 000€ étaient considéré comme urgent, M. Corrigetonimpôt aurait eu la déduction de 10 000 euros en 2018 mais aurait perdu la déduction supplémentaire de 50 % (5 000 euros) en 2019.

Taxe sur l’immobilier acquis en 2019 ? Quelles règles pour les déductions pour les œuvres ?

La publication du texte nous informe également sur le cas des particuliers qui achètent des biens immobiliers en 2019. Ces investisseurs avaient sueurs déjà froides à la vue des règles spéciales de travail de traitement avec l’établissement de l’échantillonnage à la source. En effet, les œuvres 2019 semblaient 50 % déductible seulement. Qu’ils se rassurent, le BOFIP nous précise également la règle suivante : les travaux effectués sur un bien acquis en 2019 ne seront pas soumis aux règles de déductions spécifique à l’année blanche. Ainsi, si votre propriété est acquise en 2019, vous pourrez déduire toutes les œuvres et pas seulement 50%. Une règle parfaitement normale qui était attendue par les professionnels. Nous noterons que les autorités fiscales feront alors une distinction « bon par bon » si ont plusieurs locations. Seuls les travaux réalisés sur la propriété acquise en 2019 seront déductibles à 100%, les autres seront soumis aux règles classiques.

Exemple M. Corrigetonimpôt possède une propriété A sur laquelle il effectue 10 000€ de travail en 2018 et 6 000€ en 2019. Il achète aussi un nouvelle propriété B sur laquelle il fait 20.000€ de travail en 2019. Aucun des travaux n’est considéré comme urgent.

— En 2018, il pourra déduire les 10 000€ effectués sur la propriété A.

— En 2019, il sera à nouveau en mesure de déduire 50 % des dépenses 2018 ou 5 000€. Le 6000€ est fait en 2019 mais sur une propriété déjà détenue en 2018 afin qu’ils sont soumis à la règle de l’année blanche : seulement 50 % sont déductibles en 2019 ou 3 000€.

Enfin, les 20 000€ sont réalisés sur un bien acquis en 2019 en évitant la moyenne de pénalisation (à l’image d’un travail urgent). Les 20 000€ sont déductibles. M. pourra déduire 5000 3000 20 000 ou 28 000€ en 2019.

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