Bien choisir entre le rendement et la rentabilité pour réussir votre achat d’immobilier neuf en Île-de-France

Vous souhaitez acheter de l’immobilier neuf en Île-de-France, mais vous ne savez pas faire la différence entre rentabilité et rendement ? Ce sont pourtant 2 notions fondamentales qu’il est indispensable de bien les comprendre afin de construire votre stratégie d’investissement.

Rendement et rentabilité : tout savoir

Le rendement locatif

Le rendement est une notion financière basée sur le rapport entre la somme des revenus sur une année sur le coût d’acquisition (c’est-à-dire sur le prix d’achat, augmenté des frais de notaire, des frais d’agence, des éventuels travaux réalisés dans l’ancien…).

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Cette notion s’exprime en pourcentage.

Sa formule s’écrit : [loyers mensuels] x 12 x 100 / [coût d’acquisition]

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Prenons un exemple concret :

Soit un bien immobilier de 90 000 € (frais d’agence inclus). 10 000 € de travaux. Frais de notaire à 8 000 €.

Coût total d’acquisition = 90 000 + 10 000 + 8000 = 108 000 €.

Vous louez 450 €/mois.

Le rendement locatif brut est de 450 € x 12 mois) x 100 / 108 000 € = 5,0 %

Important : pour calculer le rendement locatif net, il faut déduire les charges, les frais de gestion… Il est donc indispensable de vérifier en priorité :

– le potentiel locatif :

Si vous demandez un loyer plus élevé que le marché, sur le papier votre rendement locatif sera très attractif… mais dans la réalité il sera beaucoup plus faible car vos éventuels locataires ne resteront pas (vous aurez de la vacance locative, c’est-à-dire des périodes sans locataire donc sans loyer).

Par ailleurs, si vous respectez le prix du marché locatif, mais qu’en réalité la demande est inférieure aux belles simulations financières du vendeur…. Et bien votre rendement locatif sera faible.

– les frais et la fiscalité

Dans le cadre d’un achat d’immobilier neuf en Ile-de-France (ou ailleurs en France), le coût de l’entretien est faible.

Les frais de gestion dépendent directement de votre stratégie : tout déléguer (compter 5 % à 10% en intégrant la garantie des loyers impayés) ou tout gérer vous-même (une relation directe avec le locataire peut être chronophage), avec ou sans garantie de loyers impayés (ce n’est pas une obligation légale… mais c’est fortement conseillé !).

Les impôts locaux peuvent être élevés (et évoluer dans le temps) ; il est donc important de vous renseigner auprès des impôts pour affiner votre calcul.

La rentabilité locative

Cette notion financière tient compte des loyers mais également du prix de revente (soit avec un gain…soit avec une perte !). Elle s’exprime également en pourcentage.

La formule devient : [(loyers mensuels x 12) + (plus-value ou moins-value)] x 100 / [coût d’acquisition]

Exemple 1 : revente à perte

Après 10 ans, le bien a perdu 10 000 € soit 1000 € par an, alors la rentabilité annuelle est de (450 € x 12 – 1 000 €) x 100 / 108 000 € = 4,07 %.

Exemple 2 : revente avec gain

Si votre bien est maintenant valorisé 20 000 € de plus par rapport à son prix d’acquisition, la rentabilité annuelle est de (450 € x 12 + 20000 €/10) x 100 / 108 000 € = 6,85 % par an.

Choisir votre stratégie d’investissement

Choisir un type d’investissement

Pour faire un parallèle avec le marché de la voiture, si vous achetez une Twingo, vous ne pouvez pas en attendre la même chose qu’une Mercedes.

Pour le marché de l’immobilier neuf en Île-de-France, c’est pareil : en fonction de votre budget et de votre psychologie, vous trouvez des supports d’investissement de type « revenus », et d’autres de type « valeur patrimoniale ».

Dans la première catégorie se trouvent les appartements dans les résidences meublées (tourisme, personnes âgées, EHPAD, étudiants). Ils s’achètent à des prix tout à fait accessibles, et pendant les premières années, ils sortent en général un rendement locatif net de 3 % et 4 % par an. Par contre, la construction se dégrade souvent plus rapidement que la moyenne, donc il faut prévoir des travaux, ce qui dégrade le rendement… et donc le prix de revente est souvent moins intéressant que ce que les investisseurs espéraient au départ !

Dans la deuxième catégorie, vous trouverez des appartements de prestige de type Malraux et/ou Monuments historiques. Le rendement n’est en général pas très élevé (car le prix d’acquisition est conséquent), mais la qualité du bâti et de l’emplacement sont premiums, ce qui sécurise la revente (et donc ce qui équilibre potentiellement la rentabilité). C’est donc plutôt un placement à envisager sur du long terme, pour des clients qui n’ont pas vraiment besoin de beaucoup de revenus complémentaires pendant la période de location.

Entre les deux, vous trouvez les appartements neufs « classiques », que vous pouvez mettre en location en meublé, ou bien en nu (avec ou sans avantage fiscal « Pinel »).

Choisir un prix au m²

Si vous choisissez un appartement neuf « classique », le choix de l’emplacement est stratégique.

Choisir la sécurité (il faut en payer le prix) :

Si vous achetez dans le 16è arrondissement, vous allez payer cher au m²… mais vous aurez des locataires premium, et vous revendrez dans de bonnes conditions (les ventes se font rapidement et, globalement, les prix sont stables donc vous limitez votre risque de perte).

Choisir d’acheter « pas cher » :

Actuellement ce sont les vendeurs qui ont la main (car la demande est supérieure à l’offre, surtout pour de l’immobilier neuf en Ile-de-France), donc si vous trouvez un bien « pas cher », c’est qu’il y a une raison (sinon le vendeur le mettrait à un prix supérieur !) : quartier loin des transports en commun, manque de commerces, pauvreté environnante… A terme, l’environnement peut évoluer, mais c’est souvent beaucoup plus long que prévu… et pendant ce temps, vous aurez plus de difficultés pour la location (moins de demandes, des dossiers moins qualitatifs…). Et la revente risque également d’être plus difficile (délai plus long… et prix de revente incertain car une plus-value n’est jamais garantie !).

Conclusion :

Voilà, vous avez maintenant toutes les cartes en mains pour faire le bon choix, c’est-à-dire celui qui correspond à votre budget et à votre psychologie.