Syndic : comment reconnaître un abus de pouvoir ?

La vie en communauté n’est pas sans contraintes, encore moins lorsque vous êtes en copropriété. En effet, il n’est pas rare qu’en raison du mode de fonctionnement de la copropriété, le syndic de propriété dépasse parfois les limites de ses attributions et pouvoirs. En tant que copropriétaire, lorsque de telles situations surviennent, il faut pouvoir les identifier, afin d’y remédier dans le respect de la loi. Quelle est votre marge de manœuvre en cas d’abus de pouvoir de votre syndic de copropriété ?

Les faits caractérisant un abus de pouvoir du syndic de copropriété

Avant d’envisager des solutions, diagnostiquons d’abord le mal en identifiant les faits qui peuvent être constitutifs d’abus de pouvoir. Ils peuvent prendre des formes multiples. Dans la rédaction du contrat de copropriété par exemple, le syndic de copropriété peut abuser de son pouvoir. C’est notamment le cas lorsqu’il élabore un contrat en mettant le maximum de clauses à son avantage.

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Ce cas de figure est fréquent lorsque les syndics ont conscience de la méconnaissance de certaines règles par les copropriétaires. Il n’est pas rare de voir des contrats de copropriété où des clauses soient supprimées ou ne soient jamais insérées, excluant ainsi toute possibilité de révoquer le syndic. Ne pas intégrer une telle clause à un contrat de copropriété est tout à fait illégal (loi Alur de 2014).

L’abus du syndic peut aussi se manifester à travers la surfacturation des services. Généralement, ils mettent à la charge des copropriétaires le coût des services supplémentaires qui en temps normal sont de leur responsabilité. En guise d’exemple, ils surfacturent la gestion des sinistres, facturent des honoraires pour des travaux en Assemblée Générale (AG), la gestion des archives. C’est aussi le cas avec la surfacturation d’un état daté dans la copropriété.

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Ces cas ne sont que quelques-uns parmi d’autres. En effet, l’abus de pouvoir peut aussi se manifester à travers la gestion que fait le syndic de la copropriété : d’ailleurs, vous pouvez vous rendre sur cette page pour en savoir plus sur le sujet, et surtout sur les possibilités que vous avez afin de remédier à cette problématique.

Les voies de recours des copropriétaires en cas d’abus de pouvoir du syndic

Lorsque vous notez un abus ou un manquement préjudiciable de la part du syndic de copropriété, vous avez différentes voies de recours.

Le règlement amiable

Comme dans tous les différends, le règlement amiable est aussi la solution à privilégier pour dénoncer un abus de pouvoir du syndic de copropriété. Collectivement ou individuellement, les copropriétaires peuvent envoyer par courrier recommandé avec AR une lettre de mise en cause en syndic. Elle lui y notifiera les raisons de la mise en cause, tout en lui précisant d’honorer ses obligations. Le conseil dispose de 8 jours pour faire suite à ce courrier.

Par ailleurs, en tant que copropriétaires, vous pouvez aussi envisager la piste de la médiation pour trouver un accord avec votre syndic. Si aucune de ces voies ne permet de parvenir à un accord, il faudra alors envisager des voies plus coercitives.

La procédure judiciaire

Si le règlement à l’amiable échoue, vous pouvez entamer une procédure judiciaire. En l’occurrence, c’est le tribunal de grande instance qui a compétence pour trancher un litige d’abus de pouvoir entre copropriétaires et syndic de copropriété. Le tribunal d’instance a aussi vocation à intervenir.

Dans tous les cas, n’envisagez la procédure judiciaire qu’en dernier recours. En effet, elle peut être très longue et financièrement très exigeante. Toutefois, vous pouvez recourir aux garanties juridiques proposées par certains contrats d’assurance habitation.

Les solutions contre les cas d’abus de pouvoir du syndic

Lorsque vous observez des cas d’abus de votre conseil syndical, vous avez le droit, avec les autres copropriétaires, de prendre des mesures contre des agissements infondés.

La révocation du membre au comportement déviant ou du conseil

Un membre du conseil ayant un comportement considéré comme abusif peut être révoqué par les copropriétaires. Cette révocation peut survenir avant la fin des 3 années que dure le mandat des membres du conseil syndical. La révocation peut se faire à l’initiative d’un des copropriétaires, en AG.

Pour demander la révocation du membre au comportement déviant, le copropriétaire doit :

• insérer la révocation du membre fautif à l’ordre du jour de l’AG,
• identifier le ou les manquements constitutifs d’abus de la part du membre du syndic,
• désigner son successeur au cours de la même AG.

La révocation complète du syndic

Par ailleurs, le conseil syndical dans son entier peut être révoqué conformément à l’article 25 de la loi de 1965, ceci même en cours de mandat et à l’initiative du syndic des copropriétaires. Ici, il faut initier une demande d’ajout de la révocation, laquelle doit aussi être inscrite à l’ordre du jour de l’AG. Une telle demande doit être envoyée 2 mois avant la date de l’AG. Pour peu que la demande respecte la procédure, le syndic ne peut la rejeter.

Ensuite, la révocation sera votée en AG à la majorité absolue des membres, comme prévu à l’article 25 de la loi de 1965. La majorité absolue ici inclut les voix des copropriétaires qui se sont abstenus, ceux qui sont absents et ceux qui ne se sont pas fait représenter. Un autre vote à la majorité simple est possible si la majorité absolue n’est pas atteinte, mais qu’au moins le tiers des tantièmes est atteint. La dernière étape est de choisir un nouveau conseil syndical, étant donné qu’une copropriété ne peut fonctionner sans ce conseil.

Engagez la responsabilité du conseil au civil ou au pénal

Le conseil syndical peut voir sa responsabilité engagée au civil ou au pénal, en tant que personne morale. Au civil, cela suppose qu’il a commis une faute qui a porté préjudice à un tiers. Au pénal, elle est accusée d’avoir commis une infraction susceptible d’aboutir à une condamnation par les tribunaux.

Seulement, en pratique, le conseil syndical est exempt de personnalité juridique. C’est dire que factuellement, il ne peut être condamné par les tribunaux. En revanche, ses membres peuvent voir leurs responsabilités individuelles engagées.