10 façons de naviguer dans le nouvel encadrement des loyers

Dès sa première promulgation, le dispositif d’encadrement des loyers a connu un accueil plutôt mouvementé dans plusieurs villes du territoire français. Après environ un an et demi d’interruption suite à une annulation prononcée par le tribunal administratif de Paris le 28 novembre 2017, le dispositif va reprendre droit de cité dans la ville de Paris à la faveur de la loi ELAN.

Cette dernière permettant aux villes situées dans les zones dites tendues. Envie d’avoir plus de détails sur ce dispositif ? Parcourez notre analyse de la nouvelle version de l’encadrement des loyers en 10 points.

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Encadrement des loyers : une histoire mouvementée

Après une période de suspension à la suite d’une décision de justice, le dispositif va rebondir le 1^er juillet 2019 dans la ville de Paris à la faveur de la Loi Elan. Le dispositif dans la ville de Lille a connu un sort similaire avant d’être rétablie et prolonger sur une base expérimentale jusqu’en 2026 grâce à la loi 3DS (décentralisation, différenciation, déconcentration et simplification) adoptée en février 2022.

Encadrement des loyers : une plus grande implication des municipalités dans la conduite du dispositif

Cette nouvelle loi définitivement promulguée le 9 février 2022 donne la possibilité aux municipalités de vérifier elles-mêmes et de sanctionner le dispositif d’encadrement des loyers dans leur circonscription territoriale. Notons que cette prérogative était jusque-là assurée par le préfet.  Elle offre également la possibilité à de nouvelles villes de se porter candidates à l’application du dispositif d’encadrement des loyers. C’est ainsi que des villes comme Montpellier et Bordeaux vont rejoindre le train en marche au mois de juillet 2022.

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Encadrement des loyers : un dispositif contre les bailleurs récalcitrants

Il faut noter que les bailleurs qui s’amusent à ne pas appliquer le loyer de référence lors de la signature des contrats de location risquent jusqu’à 15 000 euros d’amende pour une personne morale et 5 000 euros pour un particulier. D’ailleurs à compter du mois d’avril 2022, les agences immobilières ont l’obligation d’indiquer le loyer de référence dans les zones où s’applique l’encadrement des loyers.

Encadrement des loyers : méthode de calcul du loyer de référence

Dans la pratique, le législateur a mis en place un système de calcul assez simple pour le loyer de référence : la préfecture fixe un loyer médian de référence pour chaque mètre carré de territoire. Le loyer de référence ainsi calculé va être utilisé de la manière suivante :

• le préfet va fixer un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré;
• Le loyer de référence majoré = loyer médian augmenté de 20% ;
• Le loyer de référence minoré = loyer médian diminué de 30% ;

Encadrement des loyers : cas pratique de l’utilisation du loyer de référence

On considère une ville où le loyer médian d’un bien a été calculé à 1 000 euros, vous aurez :

• le loyer de référence majoré sera = 1 200 euros (soit 1 000 euros + 20% de 1 000 euros = 1 000 euros + 200 euros = 1 200 euros ;
• le loyer de référence minoré = 700 euros (soit 1 000 euros – 30% de 1 000 euros = 1 000 euros – 300 euros = 700 euros ;

Encadrement des loyers : principe d’encadrement des loyers et remise en location

Dans le cadre d’une remise en location, la détermination du loyer va tenir compte de la localisation du logement et de la durée de vacance de ce celui-ci. Une augmentation de loyer  ne sera possible que s’il n y a pas eu d’augmentation les 12 derniers mois ou si le propriétaire a effectué des travaux ou encore si le logement était largement sous-évalué.

Encadrement des loyers : situation des loyers sous-évalués

Dans le cas où le loyer est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire est en droit de réclamer au bailleur une réduction. Mais dans le cas où le loyer est inférieur au loyer de référence minoré, le propriétaire a le droit de procéder à la revalorisation du prix de la location.

Encadrement des loyers : droits et obligations du locataire et du propriétaire

Dans le cas où le locataire se rend compte qu’il paie un loyer supérieur au loyer de référence majoré, il est en droit de poursuivre le propriétaire auprès des juridictions pour l’obliger à respecter la loi. En outre, ce propriétaire récalcitrant s’expose à des sanctions administratives.

Encadrement des loyers : le principe de renouvellement du bail

Lors du renouvellement du bail pour un logement en location dans une zone soumise à l’encadrement des loyers, il est possible que le loyer soit revu à la hausse en tenant compte de certaines conditions. En général, le propriétaire doit faire une proposition au locataire au moins 6 mois avant l’expiration du contrat de bail.

Encadrement des loyers : logements concernés par le dispositif

Les logements concernés par ce dispositif sont ceux loués vides ou les logements en location meublée dans le secteur privé. En outre ces logements doivent se trouver dans des communes où le montant du loyer est considéré comme étant asses élevé avec un déséquilibre entre l’offre et la demande (zones tendues).